Die Bauwirtschaft ist seit Jahren in der Krise. Mittelständische Unternehmen trifft es derzeit besonders hart, denn anders als Konzerne sind sie auf Fremdkapital angewiesen – und in Zeiten steigender Zinsen dadurch schnell in ihrer Existenz bedroht. Wer nachfinanzieren muss, braucht daher einen gut durchdachten Plan. Immobilienexperte Jan-Eike Ratjen erklärt im Interview, wie Banken und Finanzierer erkennen, welche Projekte tragfähig sind und warum ein unabhängiger Sparringspartner gerade in kritischen Phasen so wichtig ist.
Herr Ratjen, zuletzt gab es zarte Hoffnungen auf eine Erholung der Bau- und Immobilienwirtschaft, inzwischen herrscht aber wieder große Verunsicherung. Wie bewerten Sie die aktuelle Lage?
Die Situation bleibt angespannt. In der Tat war seit Ende vergangenen Jahres eine etwas bessere Stimmung im Markt spürbar, aber viele dieser positiven Signale waren eher von Hoffnung getragen als von einer tatsächlichen Marktbelebung. Denn eines darf man nicht vergessen: Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist ein sehr träger Markt. Entwicklungen, die heute einsetzen, schlagen sich oft erst Jahre später in den Projekten und Bilanzen nieder. Der Zinsanstieg der Jahre 2022 und 2023 beispielsweise wirkt bis heute nach. Zusätzliche Unsicherheiten durch Kriege, steigende Energiepreise oder mögliche neue Inflationsimpulse verlängern diese Phase eher, als dass sie sie verkürzen.
Besonders angespannt ist die Lage bei Projektentwicklern. Warum trifft es diese Unternehmen so stark?
Projektentwicklungen sind sehr kapitalintensiv. Viele mittelständische Entwickler arbeiten traditionell mit einem hohen Fremdkapitalanteil. Dieses Modell hat in Zeiten niedriger Zinsen hervorragend funktioniert. Heute sieht die Rechnung anders aus. Steigende Finanzierungskosten, höhere Baukosten, längere Genehmigungsprozesse und strengere Anforderungen der Banken führen dazu, dass Projekte, die vor einigen Jahren wirtschaftlich kalkuliert wurden, plötzlich unter völlig anderen Rahmenbedingungen stehen. Dazu kommt, dass viele Projekte extrem lange Entwicklungszeiträume haben. Unternehmen können also kaum kurzfristig auf veränderte Marktbedingungen reagieren. Dadurch wächst der Druck auf Liquidität und Finanzierung.
Welche Projekte sind besonders gefährdet?
Vor allem große und kapitalintensive Projekte mit langen Vorlaufzeiten. Das betrifft insbesondere Entwicklungen, bei denen zunächst Baurecht geschaffen werden muss oder die über mehrere Jahre geplant wurden. Solche Vorhaben wurden häufig unter völlig anderen Zins- und Kostenannahmen kalkuliert. Gleichzeitig sehen wir, dass auch Projekte in schwächeren oder weniger gefragten Lagen in Schwierigkeiten kommen. In unsicheren Zeiten fließt das Kapital einfach lieber in etablierte und als sicher wahrgenommene Standorte. Dadurch verschärft sich die Situation für Projekte, die ohnehin mit Vermarktungsrisiken zu kämpfen haben.
Was passiert, wenn ein Projekt ins Schlingern kommt?
Das ist leider immer öfter der Fall. Entscheidend ist, dass die Beteiligten die Situation so früh wie möglich erkennen und konsequent handeln. Die größte Gefahr besteht darin, Probleme auszusitzen und auf eine Marktverbesserung zu hoffen. Meist passiert nämlich das Gegenteil: Je später gehandelt wird, desto weniger Optionen bleiben übrig. Wir empfehlen deshalb eine schonungslose Analyse der Situation: Wie hoch sind die Restbaukosten? Wie entwickelt sich die Liquidität? Welche Vermarktungschancen bestehen realistisch? Welche Finanzierungslücke ist tatsächlich vorhanden? Erst auf dieser Basis lassen sich belastbare Entscheidungen treffen.
Aus welcher Perspektive schauen Banken und Finanzierer auf solche Projekte?
Sie müssen abwägen – und das ist nicht ganz einfach. Einerseits sind die Kreditrichtlinien deutlich strenger geworden. Entscheidungen dauern länger, die Anforderungen sind höher und interne Prüfprozesse umfangreicher. Andererseits haben die Banken natürlich ein Interesse daran, tragfähige Projekte erfolgreich zum Abschluss zu bringen. Niemand profitiert von einer unfertigen Immobilie oder einer Bauruine. Deshalb lautet die zentrale Frage heute meist nicht mehr: „Ist das Projekt perfekt?“, sondern: „Lässt sich das Projekt unter realistischen Annahmen erfolgreich fertigstellen?“
In manchen Fällen gehen Finanzierer sogar noch einen Schritt weiter: Sie stellen zusätzliche Mittel bereit, obwohl absehbar ist, dass das Engagement in der Gesamtbetrachtung ein Verlustgeschäft bleiben wird. Die Logik dahinter: Ein fertiggestelltes Objekt lässt sich verwerten, eine Bauruine oder ein insolventes Projekt maximiert nur den Schaden. Nachfinanzierung ist also oft kein Zeichen von Schwäche, sondern eine kalkulierte Entscheidung zur Schadensbegrenzung.
Interessanterweise beobachten wir diese Kompromissbereitschaft zunehmend auch auf Seiten der Erwerber. Käufer, die eigentlich auf ihre Immobilie warten, zeigen sich in der Praxis oft verhandlungsbereit – und akzeptieren beispielsweise Kaufpreiserhöhungen, wenn dies die Fertigstellung des Projekts sichert. Auch sie haben verstanden: Eine fertige Immobilie mit Aufpreis ist besser als eine unfertige ohne Aussicht.
Was erwarten Finanzierer, wenn sie über eine Nachfinanzierung oder Fortführung entscheiden sollen?
Vor allem Transparenz und belastbare Entscheidungsgrundlagen. Banken brauchen eine realistische Einschätzung, ob das Projekt grundsätzlich fertiggestellt werden kann, welche Finanzierung dafür erforderlich ist und welchen Marktwert das Objekt nach Fertigstellung voraussichtlich erreichen wird. Außerdem stellt sich die Frage, ob das bestehende Managementteam in der Lage ist, die Umsetzung erfolgreich zu steuern. Unabhängige Gutachten können diese Fragen am besten beantworten.
Was für eine Art von Gutachten meinen Sie?
Das können je nach Situation ein Immobilienwertgutachten, technische Gutachten oder betriebswirtschaftliche Analysen sein. Gerade bei komplexeren Situationen sind häufig Independent Business Reviews (IBR) oder Restrukturierungsgutachten nach anerkannten Standards sinnvoll. Sie helfen nicht nur den Banken, sondern auch den Unternehmen dabei, die aktuelle Lage unabhängig einzuschätzen.
Welche Fehler beobachten Sie in kritischen Projektsituationen besonders häufig?
Der häufigste Fehler ist das Warten. Viele Verantwortliche hoffen, dass sich der Markt kurzfristig erholt oder dass sich Probleme von selbst lösen. Dadurch werden Entscheidungen aber hinausgezögert und wertvolle Zeit geht verloren. Ein anderer Fehler besteht darin, die Kommunikation mit Finanzierern zu spät oder zu defensiv zu führen. Banken reagieren deutlich konstruktiver, wenn Probleme frühzeitig adressiert und nachvollziehbar aufbereitet werden. Transparenz schafft Vertrauen – auch in schwierigen Situationen.
Welche Handlungsoptionen bleiben Unternehmen, wenn trotzdem eine Finanzierungslücke entstanden ist?
Mehr als viele denken. Natürlich steht häufig zunächst die klassische Nachfinanzierung durch bestehende Banken im Fokus. Darüber hinaus können aber auch alternative Finanzierungsformen sinnvoll sein. Dazu gehören beispielsweise Mezzanine-Kapital, Family Offices, Private-Equity-Investoren oder in bestimmten Fällen auch Crowdfunding-Lösungen. Genauso wichtig ist die Frage, ob Projektstrukturen angepasst werden können oder Teilverkäufe sinnvoll sind. Und manchmal gehört auch die Erkenntnis dazu, dass ein Projekt nicht mehr wirtschaftlich fortgeführt werden kann. Auch das ist eine legitime Entscheidung – wenn sie frühzeitig und auf Basis belastbarer Fakten getroffen wird.
Welche Rolle kann ein externer Berater spielen?
Eine ganz wichtige, weil er eine unabhängige Perspektive einbringt. In kritischen Projektsituationen spielen Emotionen immer eine große Rolle. Eigentümer, Projektentwickler, Banken oder Investoren bewerten dieselbe Situation deswegen häufig sehr unterschiedlich. Externe Experten können helfen, Fakten von Annahmen zu trennen, unterschiedliche Szenarien zu entwickeln und belastbare Entscheidungsgrundlagen zu schaffen. Bei enomyc arbeiten wir in den entsprechenden Projekten deswegen bewusst interdisziplinär. Je nach Situation bringen wir Spezialisten aus den Bereichen Finanzierung, Restrukturierung, Bau, Recht oder Operations zusammen. Dadurch entstehen oft Lösungen, auf die ein einzelner nie gekommen wäre.
Welchen Rat können Sie Projektentwicklern, Investoren und Finanzierern mit auf den Weg geben?
Der wichtigste ist wohl: Frühzeitiges Handeln schafft Handlungsspielräume. Wer Probleme früh erkennt, transparent kommuniziert und Entscheidungen konsequent vorbereitet, hat deutlich bessere Chancen, Projekte erfolgreich abzuschließen oder geordnet neu auszurichten – auch in dieser schwierigen Zeit.
Herr Ratjen, vielen Dank für das Gespräch.
