Après un boom sans précédent, le secteur immobilier est probablement confronté au plus grand défi de son histoire. Les développeurs de projets sont particulièrement touchés. Depuis des mois, les nouvelles d'entreprises en difficulté font la une des journaux, et plusieurs grands noms du secteur ont déjà déposé le bilan. L'auteure et experte en Distressed Real Estate d'enomyc, Janina Elisa Buchholz, explique comment on en est arrivé là, quelles sont les options qui restent aux entreprises et à qui la crise offre aussi des opportunités.
La chute ne pourrait pas être plus profonde. Après une envolée avec des marges de rêve, de nombreux développeurs de projets ont touché durement le fond au cours des derniers mois.
Plusieurs raisons expliquent que l'on en soit arrivé là. D'une part, ces dernières années, de nombreuses villes allemandes ont investi davantage dans des projets de développement communaux afin d'améliorer l'infrastructure et la qualité de vie. Dans ce climat d'investissement, de nombreux promoteurs immobiliers ont réussi à décrocher de nouveaux projets. Parallèlement, l'Allemagne est devenue de plus en plus attractive pour les investisseurs étrangers en raison de sa stabilité politique et de sa forte économie. Ainsi, l'activité d'investissement des promoteurs non allemands sur le marché immobilier allemand a nettement augmenté ces dernières années. En 2015 déjà, 68 % des acheteurs de biens immobiliers commerciaux étaient des investisseurs étrangers, 32 % seulement étant originaires d'Allemagne.
Une autre raison, si ce n'est "la" raison centrale du boom de la branche sont les conditions de financement exceptionnellement favorables jusqu'à il y a quelques mois. Dans un contexte de taux d'intérêt bas, il n'était pas rare de voir des marges dépassant la barre des 15 % grâce à l'effet de levier - et elles n'étaient souvent pas trop difficiles à réaliser. Même les financements subordonnés coûteux ne pouvaient guère menacer durablement la rentabilité.
Aujourd'hui, il est clair que l'évolution du marché a jeté un certain flou sur les entreprises, y compris sur les erreurs de calcul et de gestion. De nombreux promoteurs immobiliers se sont montrés de plus en plus enclins à prendre des risques. La base de capital propre a été partiellement renforcée par des mezzanines, les risques résultant des taux d'intérêt ambitieux ont été ignorés. Le secteur, habitué à la réussite, semblait tout simplement "too successful to fail".
Les autres perspectives : peu réjouissantes
Les signes indiquant que la situation critique des entreprises pourrait rapidement s'améliorer sont actuellement peu nombreux. La forte hausse des prix de l'immobilier a entraîné des attentes parfois irréalistes en ce qui concerne les facteurs de vente et les projets eux-mêmes. Nombre d'entre eux ne sont pas non plus calculés de manière durable du point de vue des coûts et sont en outre financés avec une (trop) faible (véritable) part de fonds propres.
Outre la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et les coûts fluctuants de la construction et des matériaux, les obstacles réglementaires sont un véritable casse-tête pour le secteur : des règles de construction de plus en plus strictes et des exigences environnementales croissantes, mais aussi des exigences de conformité ESG, continuent de faire grimper les coûts et de peser sur la rentabilité.
Et bien que la hausse des taux d'intérêt et l'inflation rendent déjà le financement plus difficile que les années précédentes, les exigences des financeurs en matière de ratios de fonds propres et de garanties augmentent.
Mais l'environnement a également changé. En raison de la tendance à l'utilisation accrue du télétravail, les entreprises ont nettement moins besoin de surfaces de bureaux classiques. L'incertitude politique et les conditions économiques peu favorables rendent de plus en plus difficile une planification solide et un calcul propre. Là où jusqu'à présent, le flou artistique plongeait beaucoup de choses dans une lumière favorable, les développeurs de projets se retrouvent désormais sous la lumière crue d'une loupe.
Minimiser les risques est le mot d'ordre
En particulier dans le cas de projets de grande envergure, il existe généralement des interdépendances complexes entre les planificateurs, les exécutants des travaux, les locataires (éventuellement aussi les acheteurs), les financiers et les maîtres d'ouvrage. De ce fait, et en raison de la durée généralement longue des projets, le risque augmente encore.
Il est donc d'autant plus important pour les entreprises et les financiers de mettre en place une gestion des risques fonctionnelle et adaptée et de la maintenir pendant toutes les phases du projet. Un contrôle professionnel de la construction avec un profil de prestations correspondant ainsi qu'un examen critique régulier des calculs de développement actualisés font également partie du programme obligatoire dans le sens d'une minimisation des risques. En outre, les paramètres de coûts et de recettes fixés lors de l'octroi du crédit devraient être vérifiés en permanence et plausiblement situés sur l'axe temporel souvent dynamique du projet. Ces dernières années, les exigences posées aux financiers en matière d'étendue et d'organisation de la gestion des risques n'ont cessé de croître, y compris sur le plan formel, en raison des conditions-cadres prudentielles et de la réglementation européenne.
Les projets en cours peuvent toujours connaître des interruptions imprévues importantes dans le déroulement du projet et de la construction. Les causes peuvent être des problèmes de liquidités et des dépassements de budget (parfois temporaires), mais aussi des erreurs de gestion, des changements imprévisibles sur le marché ou des événements non pris en compte par le promoteur ou l'emprunteur dans le déroulement des travaux, tels que l'insolvabilité des entrepreneurs ou des défauts de planification ou d'exécution aux conséquences parfois graves. Dans cette situation, il est souvent nécessaire de recourir à des conseils externes pour accompagner et soutenir des projets complexes sur le plan financier, immobilier ou de la construction, afin de trouver des solutions aux arrêts de projet et de construction. Nos mandats portent par exemple sur la plausibilisation du calcul des coûts et des recettes du développement, le suivi de l'avancement du projet conformément au plan de projet et, le cas échéant, l'accompagnement dans la poursuite de la mise en œuvre du projet en tant que conseil et contrôle de gestion, l'évaluation des conditions cadres spécifiques au projet en matière d'économie immobilière et de droit (immobilier), la détermination des éventuels besoins de financement complémentaire et des positions de risque et la préparation de documents adaptés et prêts à la prise de décision pour les partenaires de financement.
A moyen terme, on peut espérer que la situation du marché se normalise grâce à la baisse de la demande et à la diminution des coûts de construction et des prix de vente qui en résulte.
Alors que de nombreux développeurs de projets luttent actuellement pour leur survie, une atmosphère de ruée vers l'or s'installe chez les investisseurs disposant de fonds propres. Les family offices, par exemple, trouvent dans la crise actuelle une bonne occasion d'élargir leur portefeuille. Reste à savoir si leurs investissements seront couronnés de succès et ce que cela signifie pour les utilisateurs potentiels.
