De la tour de bureaux au quartier résidentiel : Quels sont les éléments nécessaires pour des concepts de réutilisation dans les métropoles ?

Alors que dans une ville comme Hambourg, 600 000 mètres carrés de surface de bureaux sont vacants, il n'y a que 29 offres pour 1 000 demandes de logement, a rapporté le NDR en avril 2024. Pourquoi ces espaces vides ne sont-ils pas simplement convertis en logements ? 'Réutilisation' est le mot-clé souvent cité, 'construction sur site existant' la devise. La réduction des émissions et la diminution de l'énergie grise sont également des objectifs. Mais est-il possible de transformer des surfaces de bureaux et commerciales en logements ? Quelles caractéristiques les bâtiments doivent-ils avoir et quelles réglementations doivent-ils respecter ? Où en sont les marchés du logement et des bureaux, quelles tendances perdureront et quels défis préoccupent le secteur ? C’est ce dont parle Matias Otto, architecte, développeur de projets, partenaire et responsable de l’immobilier chez enomyc.

Monsieur Otto, vous connaissez l'industrie immobilière depuis plus de 25 ans, vous êtes architecte et, avant de passer au conseil, vous avez travaillé longtemps en tant que développeur de projets. Quels sont les sujets qui vous occupent actuellement dans l'économie immobilière allemande ?

Cela me préoccupe dans son ensemble, la simultanéité de nombreux développements différents, qui vont parfois dans des directions opposées. Je n'ai jamais vécu cela auparavant. Les effets du retournement des taux d'intérêt n'arrangent rien, à la fois de manière directe et indirecte. Les changements sont parfois de nature structurelle. Le télétravail et le travail mobile ont des effets considérables.

Qu'est-ce qui est structurel à cet égard ?

Le fait que nous aurons un certain taux de vacance de bureaux pendant un temps prévisible. Pour de nombreuses institutions et analystes, cela reste un indicateur du statu quo des développements économiques – c'est-à-dire : quand l'économie est en plein essor, on a besoin de plus de surfaces de bureaux, et inversement. C'est un aspect qui demeure en grande partie vrai. Cependant, le télétravail et le travail mobile resteront dans une certaine mesure, ce qui signifie qu'un taux de vacance moins dépendant de la conjoncture persistera – pratiquement comme un "résidu" d'objets qui ne peuvent pas être adaptés, que ce soit d'un point de vue économique ou fonctionnel. Sur le marché des bureaux, il existe des perspectives très différentes à ce sujet. Mais à part cela, c'est en général une période très excitante pour le secteur immobilier. Et malheureusement, elle n'est pas seulement marquée par des tendances positives.

Quelles autres évolutions influencent la situation du marché du logement et des bureaux ?

Par exemple, les coûts de construction et de financement : ils ont augmenté de manière considérable – en particulier par rapport aux années précédentes. Depuis, le marché n'a pas encore retrouvé un niveau fonctionnel. Les exigences réglementaires ont augmenté : elles influencent particulièrement la finance ainsi que la planification et la construction. Le manque de main-d'œuvre qualifiée est aussi un sujet majeur dans la construction. Tout cela conduit à un développement du marché faible – d'autres diraient même disruptif. Les exigences liées à l'ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et à la digitalisation ne sont même pas encore prises en compte. Voilà où nous en sommes. Et, à mon avis, tout cela n'est pas encore résolu.

Parmi toutes ces évolutions, y a-t-il une chose que vous suivez avec une grande attention ?

Oui, je trouve particulièrement intéressant de voir comment les différents acteurs du marché réagissent à la simultanéité de ces évolutions multiples. Ceux qui peuvent se le permettre adoptent la stratégie du "fermer les yeux et avancer". D'autres agissent prudemment, de manière plus conservatrice. Ils préfèrent ne pas faire de transactions plutôt que de prendre des risques excessifs, surtout dans le domaine du développement de projets, où les risques sont mal couverts. D'autres encore saisissent les opportunités. Les interconnexions et dépendances sont complexes. Prendre en compte séparément des éléments comme la réglementation, les prix de construction, les investissements, le financement ou le marché locatif n'avance que partiellement. Il s'agit d'une évolution globale. Elle nécessite également une approche globale.

Y a-t-il un sujet particulier qui ressort de l'ensemble de cette problématique pour vous ?

Oui, en particulier les conséquences économiques de la réglementation ESG pour les propriétaires d'immeubles. En effet, un regard en arrière montre que, bien que le secteur immobilier ne soit pas réputé pour être particulièrement innovant, il a été en avance sur certaines parties de la tendance ESG qui a émergé plus tard. Ainsi, les certifications de bâtiments et leurs prédécesseurs sont des sujets qui existent dans le secteur depuis étonnamment longtemps. La durabilité était au départ un sujet exclusivement abordé dans le marché de l'investissement professionnel – principalement par les acheteurs, les vendeurs, les institutions, les family offices et autres grands acteurs du marché. Cependant, ces dernières années, ce sujet s'est également solidement ancré dans le marché locatif. Aujourd'hui, ce ne sont plus seulement les vendeurs et les acheteurs qui décident des standards ESG d'un bien immobilier ou d'un portefeuille : ce sont aussi les locataires, à travers leur demande correspondante.

De quelle manière exactement ?

Ils expriment leurs souhaits concernant les contrats de location. Et les locataires ne sont pas seulement de grandes entreprises ou des acteurs du marché similaires aux autorités : ce sont aussi des bureaux ou des petites entreprises pour lesquelles la durabilité est importante.

Quel effet cela a-t-il ?

Cela entraîne de nouvelles questions concernant la locabilité des bâtiments existants. Ainsi, des immeubles – qui étaient par ailleurs solides – avaient encore il y a quelques années une durée d'utilisation résiduelle plus longue. Mais aujourd'hui, nous sommes confrontés à une "survie artificielle" et à des durées d'utilisation résiduelles plus courtes.

Y a-t-il donc des efforts plus importants dans le cadre du "Manage to Green" ?

Du côté des propriétaires et des gestionnaires d'actifs, ce sujet est omniprésent. Ils se retrouvent souvent confrontés à des portefeuilles immobiliers qui ne respectent pas pleinement les standards ESG. La question qui se pose est : quels rendements souhaite-t-on tirer d'un tel bien immobilier ? Et que faut-il faire pour cela ? C'est aussi pour cette raison que les investissements dans les rénovations sont aujourd'hui nettement plus élevés que ce que le standard exigeait encore il y a quelques années. Les exigences ESG l'exigent également. Parfois, il s'agit aujourd'hui de mettre à nu des objets solides datant de la fin des années 1980 ou du début des années 1990 : la façade par exemple, ou les équipements techniques de base. Cela augmente le volume de financement sans que des rendements immédiats n'y soient associés. Cela augmente également le besoin en conseil.

Quel est le besoin en conseil dans ce cas ?

Dans de nombreux cas que enomyc a accompagnés ces dernières années, on a opté pour une repositionnement via une rénovation (refurbishment). Dans le cadre d'une repositionnement, un bien est réintroduit et repositionné sur le marché. Cela doit bien entendu être étayé sur le plan du contenu. Lors d'une rénovation, des modifications profondes sont apportées à l'immeuble – parfois jusqu'à la structure du bâtiment. En tant que développeur de projets, j'ai par exemple accompagné un projet où un bâtiment est devenu quelque chose de complètement nouveau. Seuls ses éléments de façade partiellement classés et sa structure de base sont restés. Bien que le résultat ait été impressionnant, cet exemple a peut-être nécessité un investissement plus élevé qu'un projet de construction neuve.

La transformation de bâtiments existants est souvent considérée comme une voie d'avenir. Sur le plan politique, il est également souvent souligné la nécessité de réutiliser et de convertir des bâtiments existants – non seulement pour économiser l'énergie grise et atteindre les objectifs climatiques, mais aussi pour créer des logements nécessaires.

Absolument. Dans les métropoles attractives, il existe une demande énorme et non satisfaite de logements abordables. Et cet excédent de demande devient de plus en plus fort. Les permis de construire, qui sont considérés comme un indicateur avancé de la création de logements, ont diminué de manière significative ces deux dernières années, avec des baisses à deux chiffres en pourcentage. Bien que l'accord de coalition ait promis la construction de 400 000 nouveaux logements abordables et climatiquement neutres chaque année, ce qui, à mon avis, était déjà une chimère dès la signature, cette promesse n’a pas du tout été réalisée. Il faut être juste : les raisons ne sont pas uniquement politiques.

La question qui se pose alors est la suivante : un espace de bureau vacant ne pourrait-il pas simplement être transformé en logement ? Actuellement, à Hambourg, 600 000 mètres carrés de bureaux sont inutilisés. BNP Paribas a récemment rapporté : rien qu'au deuxième trimestre, 7,1 millions de mètres carrés étaient vacants dans les centres de bureaux des grandes villes allemandes.

La question est légitime et je comprends parfaitement ceux qui la posent. La discussion à ce sujet est également correcte et à saluer. Cependant, la réponse est malheureusement : non, ce n'est pas aussi simple. Il existe de nombreuses raisons qui s'y opposent.

Une étude récente de l'Institut ifo et de Colliers révèle qu'environ 30 % des espaces de bureaux vacants dans des villes comme Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf sont techniquement et légalement « convertibles en logements ».

Le chiffre de l’étude est remarquable. Cependant, il ne correspond pas à nos observations, ni celles du marché ni de nos mandats concrets. Lorsqu’on entre dans les détails pratiques, par exemple dans le cadre d'un processus de due diligence, où il devient inévitable d'examiner la faisabilité d'une conversion, des problèmes surgissent souvent qui rendent la transformation difficile voire impossible. Malheureusement, une conversion simple est rarement possible.

Quels facteurs rendent les bâtiments existants attractifs pour une conversion – pour les propriétaires, la ville, mais aussi pour les futurs habitants ?

Ici, il existe des sujets et des niveaux très variés qu'il convient d'examiner de plus près. Un aspect majeur est sans aucun doute l'attractivité économique – pour les propriétaires, les initiateurs, les financiers : quel sera l'investissement nécessaire pour la conversion ? Peut-on trouver un partenaire financier pour couvrir ces coûts ? Quels rendements sont attendus ? Car, après tout, les propriétaires génèrent généralement des revenus plus élevés avec la location de bureaux qu'avec des appartements résidentiels. Ensuite, il y a l'emplacement et les aspects de planification urbaine : l'immeuble est-il situé dans un endroit attrayant, à la fois au niveau macro et micro ? Quelle est son accessibilité ? Qu’est-ce qui est accessible à proximité ? Y a-t-il des transports en commun, de bonnes connexions ? Selon la taille de l’immeuble, y a-t-il des commerces de proximité et des crèches ? Les quartiers sont-ils attrayants et les gens veulent-ils y vivre ? Il ne sert à rien que l’immeuble lui-même soit attrayant s’il se trouve dans un quartier de bureaux qui devient désert la nuit ou qui donne une impression peu accueillante. Ensuite, il y a aussi l'attractivité immédiate de l'immeuble : la conversion a-t-elle été réussie ? Le bâtiment a-t-il du caractère ? Les habitants peuvent-ils s'y sentir bien ? Quelle image renvoie la façade et quel est son message vis-à-vis de l'environnement urbain ?

Quelles mesures techniques et juridiques doivent au moins être conformes avant qu'un immeuble ne puisse être converti ? Quelles sont les conditions et caractéristiques qu'un immeuble existant doit avoir pour être convertible ?

À ce niveau, les détails comptent, et ce sont eux qui déterminent si une conversion est possible ou non. Cela commence par le droit de l'urbanisme – une question complexe qui détermine en termes simples le type et l’ampleur de l’utilisation des sols : peut-on construire ou convertir ? Et si oui, dans quelle mesure ? Ensuite, il y a le droit de la construction : comment faut-il construire ou convertir ? Pour n’en citer que quelques exemples : comment sont gérés l’évacuation des personnes, les conduits verticaux, la sécurité incendie, la statique du bâtiment lors de la transformation, les équipements techniques et l'approvisionnement ? Comment est gérée l'isolation thermique, acoustique et phonique ? Quelle lumière naturelle peut pénétrer ? Comment fonctionne la façade existante dans ce contexte ? Les plans permettent-ils de créer des appartements qui respectent des critères fonctionnels ? Les bonnes pièces sont-elles situées du bon côté du bâtiment ? C’est une liste très complète. Les preuves de stationnement sont également un sujet important. En fait, pour chaque conversion, on doit se poser toutes les questions qu'un architecte poserait lors de la conception d’un bâtiment résidentiel – mais cette fois, à partir des éléments déjà existants.

Le droit de la construction peut parfois être très complexe et rendre les projets de construction plus difficiles. Il existe donc des initiatives politiques, par exemple dans le quartier d'Altona à Hambourg : le CDU a demandé au Sénat un projet pilote. Il s'agit d'examiner comment une réutilisation simplifiée des espaces de bureaux en espaces résidentiels peut être réalisée avec des normes simplifiées. Qu'en pensez-vous : est-il réaliste de réduire la réglementation dans le secteur de la construction ?

Tout d'abord, je trouve chaque initiative allant dans ce sens – que ce soit au niveau local, régional ou national – très positive. Le ministère de la Construction essaie également depuis un certain temps d'apporter des simplifications. L'idée existe depuis des décennies, elle est excellente. Elle est régulièrement évoquée lors des conférences des associations immobilières et similaires. Le ministère de la Construction lui-même reconnaît que des changements sont nécessaires.

Mais ?

Cependant, de mon point de vue, les résultats mesurables dans cette direction sont plutôt marginaux, voire symboliques. Il existe le Code de la construction, qui est une loi fédérale. Ensuite, il y a un règlement supérieur sur l'utilisation des sols, et, de manière incompréhensible pour moi, des règlements de construction spécifiques à chaque État. Il y a également une norme de construction modèle, mais de mon point de vue, cela reste une béquille bien intentionnée qui n'a pas réellement d'impact. À cela s'ajoutent de nombreuses autres prescriptions, directives et lois. Tout cela ne peut pas simplement être contourné au niveau de l'administration locale. Bien sûr, il existe l'instrument du plan d'urbanisme, qui permet, dans une certaine mesure, une certaine liberté de conception – et notamment lors de la création de nouveaux plans d'urbanisme, les communes diffèrent : certaines permettent plus de flexibilité, ce qui est d'ailleurs judicieux. Mais en tant qu'architecte, j'ai beaucoup travaillé avec les administrations de construction par le passé et je sais donc que celles-ci fonctionnent dans des cadres très contraints. Les communes risquent rapidement des recours juridiques si certains détails ne sont pas respectés.

Existe-t-il des projets pilotes qui inspirent également de l'espoir ?

Oui, le type de bâtiment E apporte un peu d'espoir. Cette initiative a également de bonnes chances d'être mise en œuvre au niveau fédéral. Le projet pilote a été lancé par la Chambre des architectes bavaroise dans le but de construire de manière plus simple et réduite, tout en restant durable et orientée vers la qualité. Il s'agit de construire de manière moins coûteuse tout en respectant les normes de sécurité habituelles, sans répondre aux exigences les plus élevées en termes de confort. Le E signifie simple et expérimental. C'est une bonne approche qui va dans la bonne direction. Parfois, il existe aussi des solutions alternatives liées aux produits : elles respectent les exigences justifiées, mais contournent intelligemment certaines restrictions.

Avez-vous un exemple concret ?

Oui, un exemple dans le domaine de la protection contre le bruit : il y a quelques années, en tant que développeur, j'ai travaillé sur un projet dans lequel la fenêtre "Hafencity" a été utilisée. Les caractéristiques techniques ou la construction des fenêtres ont permis de préserver le concept urbain initial, ainsi que l'utilisation résidentielle souhaitée. Même avec la fenêtre partiellement ouverte, les exigences en matière de protection contre le bruit étaient respectées.

Après 15 ans dans le développement de projets, vous avez rejoint le côté conseil, et depuis 2021, vous êtes responsable de l'immobilier chez enomyc. Quels projets vous apportent particulièrement de la satisfaction aujourd'hui ?

Indépendamment du projet ou de l'objet : ce qui est particulièrement satisfaisant, ce sont les mandats où notre conseil contribue à faire avancer un projet, à le faire passer d'une situation bloquée à une étape de développement et de finalisation. Personnellement, j'aime aussi beaucoup travailler sur des interfaces avec la gestion de projets de construction. De manière générale, l'analytique constitue sûrement la partie la plus importante – mais cela me procure aussi beaucoup de plaisir de travailler de manière pratique, de respirer l'air des chantiers ou de discuter techniquement avec des planificateurs.

Quel ensemble de compétences le team immobilier d'enomyc utilise-t-il ?

Nous conseillons généralement sur tout ce qui touche à l'immobilier, dans le cadre de restructurations à venir – que ce soit au niveau des entreprises ou des SPV. Nous intervenons fréquemment dans le domaine du développement de projets et de la promotion immobilière, lorsque les choses stagnent à un moment donné. Par exemple, lorsqu'il s'agit de prendre des décisions financières, de poser la question du "Coût à achever", de décider si de nouveaux fonds doivent être injectés dans l'entreprise ou le développement. Nous conseillons également dans le domaine des transactions immobilières – que ce soit dans des transactions d'actifs, de parts ou dans des opérations de vente et de location, lorsque les propriétaires cherchent à devenir locataires de leurs propres biens et à les vendre tout en libérant de la liquidité. Notre portefeuille va jusqu'à l'accompagnement des travaux de construction et la gestion de projets de construction. C'est pourquoi, de mon point de vue, il est indispensable que l'ensemble des compétences d'une équipe de conseil dans l'immobilier inclut une bonne compréhension de l'immobilier lui-même et de sa substance – depuis la planification jusqu'à la réalisation, tant d'un point de vue immobilier qu'à un niveau technique.

Vous accompagnez actuellement un projet de reconversion à Francfort-Niederrad : un ancien immeuble de bureaux est transformé en immeuble résidentiel avec 330 micro-appartements.

Exactement, dans ce projet, nous offrons un large éventail de services – de la planification à la rénovation elle-même, en passant par la location et la transaction. Cet immeuble de bureaux répond en effet aux critères nécessaires pour être transformé en micro-appartements. À titre de contexte : Francfort-Niederrad était autrefois une ville exclusivement dédiée aux bureaux. L'habitation n'était pratiquement pas prévue dans ce secteur. Cela a changé ces dernières années avec le projet "Lyoner Quartier", qui a permis de nombreuses reconversions. Des espaces libres ont été densifiés avec des bâtiments résidentiels. Certains facteurs d'attractivité, dont l'accessibilité, sont déjà en place. La ville a également réussi à favoriser l’implantation de services de proximité et de crèches.

Micro-living : Quelles tendances voyez-vous encore dans le secteur résidentiel et quels sujets préoccupent le marché des bureaux ?

Sur le marché des bureaux, la méga-tendance du « travail mobile » persistera et continuera d'influencer le marché locatif. Les taux de vacance, y compris dans des biens non compétitifs, vont augmenter. Les entreprises qui souhaitent que leurs employés passent plus de temps au bureau devront répondre à cette demande en créant des espaces de travail plus attractifs. Toutes les entreprises qui arriveront à cette conclusion devront investir à long terme dans des emplacements, des surfaces et des aménagements adaptés. Le travail mobile aura également des répercussions sur la configuration des bureaux – en d’autres termes : les nouvelles constructions ne verront plus autant de concepts à deux ou trois axes où les bureaux sont alignés les uns à côté des autres. À la place, il y aura plus de « Shared Spaces » : des espaces de bureaux à usage flexible. En ce qui concerne le secteur résidentiel dans les métropoles, je pense que les micro-logements et l'habitat mixte vont se développer – ce dernier, par exemple, sous forme d’appartements avec services ou de résidences pour étudiants. De manière générale, tant dans le secteur des bureaux que dans le secteur résidentiel, les enjeux liés à l'ESG (Environnement, Social et Gouvernance) et à la durabilité continueront de nous occuper.

Y a-t-il des projets immobiliers à Hambourg ou dans le monde que vous trouvez particulièrement impressionnants ?

De nombreux projets : À travers toute la ville de Hambourg, on peut voir partout un grand souci de qualité en matière d'urbanisme et d'architecture. Il y a tellement à découvrir ! Un projet qui me vient spontanément à l'esprit se trouve à proximité de notre propre bureau à Hambourg. Il s'agit de la rénovation et de la réhabilitation d'un immeuble de bureaux existant : un complexe de bureaux classé monument historique, anciennement le bâtiment Hamburg-Süd de 1964. Les façades ont été complètement remplacées, permettant de mettre à jour les performances énergétiques et thermiques de l'immeuble. Le gratte-ciel a même été agrandi d'un étage pour retrouver des proportions plus proches de l'original. Ces modifications étaient nécessaires en raison des nouvelles façades. À mon avis, l'approche de l'immeuble existant a été remarquablement bien gérée. L'utilité et la valeur de l'immeuble ont été considérablement améliorées. Et malgré ces rénovations parfois profondes, l’ensemble a su conserver son caractère, cet « enfant cool des années 60 », dans son élégance et son raffinement impressionnants.

Merci beaucoup pour vos éclairages, Monsieur Otto.