Le secteur immobilier connaît actuellement l'une des plus graves crises de son histoire. Le nombre de permis de construire a diminué d'un quart et le volume des transactions s'est effondré de plus de 70 %. À court terme, personne ou presque ne s'attend à une véritable reprise. Que peuvent faire les entreprises maintenant pour se soustraire à la tendance à la baisse du secteur ? Christian Kuhs, fondateur et Business Development de Nordantech, s'est entretenu à ce sujet avec Uwe Köstens, fondateur et associé gérant d'enomyc, ainsi qu'avec Matias Otto, associé d'enomyc et expert en immobilier, dans le podcast #SHIFTHAPPENS de Nordantech. Voici des extraits de l'entretien.
Sur les déclencheurs de la crise actuelle
Uwe Köstens : Ces dernières années, le marché immobilier a subi des secousses considérables. L'évolution des taux d'intérêt, imprévisible avec une telle véhémence, a notamment contribué à l'insécurité, la hausse rapide des taux d'intérêt en peu de temps étant particulièrement remarquable. Le marché a ensuite été gelé par le choc, car dix hausses de taux d'intérêt en l'espace d'environ 17 mois, cela ne s'était encore jamais produit auparavant. Mais ce ne sont là que quelques-uns des nombreux facteurs qui ont influencé le marché.
Matias Otto: Je pense que l'on peut à juste titre parler d'une multicrise. De nombreux facteurs jouent un rôle, par exemple les exigences réglementaires croissantes. Cela concerne les financeurs, mais aussi l'exécution. Un grand nombre de règles et d'exigences techniques sont significativement plus élevées en Allemagne que dans les pays voisins, où, curieusement, la construction fonctionne malgré tout. Un autre point est la pénurie de main-d'œuvre qualifiée, y compris dans le secteur immobilier. Ce thème nous accompagnera encore plus intensément dans les années à venir, notamment dans la construction. Il en résulte que certains projets ne peuvent pas être réalisés dans la mesure et le temps prévus.
Outre les thèmes cycliques et la multicrise, le secteur doit en outre faire face à des problèmes structurels qui nous accompagneront également dans les années à venir. Un mot-clé est le thème du home office. Cela peut paraître anodin, mais les conséquences sont énormes. Une étude actuelle sur les sept principaux marchés de bureaux en Allemagne prévoit, dans le scénario moyen, que 12 à 15 pour cent des surfaces seront vides à l'avenir parce qu'elles ne seront plus utilisées lorsque les gens ne seront plus au bureau que trois jours en moyenne. Si l'on réfléchit à ce que cela implique en termes de vacance structurelle future, il est clair qu'un énorme défi se profile pour le marché de l'immobilier commercial.
Sur le vieillissement artificiel des biens immobiliers dû aux exigences croissantes en matière de durabilité
Matias Otto: De nombreuses exigences viennent du niveau européen. Parallèlement, nous constatons que le sujet est désormais aussi devenu un sujet pour les locataires, notamment dans le secteur commercial. De nombreuses locations, indépendamment de qui les vend et les achète, ne fonctionnent plus que si certaines normes sont atteintes, qui sont ainsi attendues par les locataires, que ce soit pour des raisons de gouvernance d'entreprise ou autres.
Cela a des conséquences dramatiques, en particulier pour les bâtiments existants et les financiers. Car s'ils ont un immeuble commercial et un groupe ou un détaillant comme locataire d'ancrage, ils peuvent s'attendre à ce que le renouvellement ne se fasse souvent qu'à des normes élevées, bien que l'immeuble soit complètement en ordre du point de vue de la substance de base. Cela signifie que le thème ESG entraîne une obsolescence artificielle et prématurée du bien immobilier. En conséquence, les valeurs de nantissement baissent au sein des différents établissements. Cela va encore poser de gros problèmes à certaines banques.
A propos de l'« éveil » à l'immobilier
Uwe Köstens: Chez enomyc, nous nous occupons depuis toujours d'entreprises dans des situations particulières. Ensuite, il y a eu une sorte de « révélation » : il y a trois ans, une grande banque nous a demandé de l'aide. Elle avait un bien immobilier, un single asset, dans une situation de crise. Pour cela, ils ont fait faire une expertise d'assainissement, 180 pages pour beaucoup d'argent, mais ils étaient aussi intelligents après qu'avant. Nous avons alors réfléchi à la manière de transposer au secteur immobilier ce qui fait la force d'enomyc, à savoir le conseil dans des situations particulières.
Sur le courage et le bon état d'esprit, les facteurs de réussite pour sortir de la crise
Uwe Köstens: Dans toutes les situations spéciales, il est important de rester éveillé, de penser en termes de scénarios et, surtout, de tout calculer jusqu'au bout. Pour cela, il faut avoir le courage de dire la vérité, car si les choses évoluent dans le mauvais sens, il faut aussi l'admettre et réfléchir à un plan B ou C. On peut par exemple chercher une solution judiciaire par le biais d'une StaRUG ou d'une procédure d'autogestion. Chez enomyc, notre devise est : l'espoir n'est pas un concept. Si le plan A n'est pas réalisable, il faut très vite passer au plan B, car en matière de droit de l'insolvabilité, il s'agit aussi de délais, et là, ça devient très vite moche.
Matias Otto: Je ne peux que le confirmer. Le redressement ne sera possible que si les parties prenantes sont prêtes à changer leur état d'esprit. Durant la décennie d'or de l'immobilier, de 2011 à 2021, c'était différent. Le manteau mou de la sortie finissait presque toujours par tout recouvrir, et tous les calculs, aussi ambitieux soient-ils, se réalisaient par le biais de la sortie, indépendamment du risque que représentait l'ensemble de l'entreprise ou des coups de boutoir que l'on avait peut-être reçus pendant le développement du projet. Cela ne fonctionne plus aujourd'hui.
Ce que nous voyons aujourd'hui, c'est une exagération dans l'autre sens : que l'on peut mettre en péril des projets entiers avec de petites pierres d'achoppement. C'est pourquoi il est si important de revenir à des hypothèses réalistes, d'envisager des scénarios et d'effectuer des tests de résistance dès le début. Cela implique aussi qu'il faut peut-être se séparer d'objets, simplement pour veiller à ce que l'entreprise dans son ensemble ou le financement global ne soit pas infecté. Je pense que beaucoup n'ont pas encore compris cela avec cette clarté. Dans ce cas, nous aidons en montrant les options, car nous pouvons montrer, avec le courage de la vérité et à l'aide d'exemples concrets, comment nous avons sauvé des entreprises entières grâce à notre approche et comment le financement a finalement fonctionné à nouveau.
Uwe Köstens: Dans toute crise, l'exactitude des chiffres est essentielle. Ce n'est pas différent dans l'immobilier que dans les autres secteurs - à la seule différence que dans l'immobilier, il s'agit toujours de grands chiffres. C'est pourquoi les dommages potentiels sont également importants. Les entreprises concernées devraient donc se professionnaliser à temps, par des démarches internes, mais aussi en faisant appel à des conseillers externes, ce qui est à mon avis indispensable.
Quadruple compétence : à propos des exigences posées à un partenaire en matière de restructuration
Uwe Köstens: De mon point de vue, une quadruple compétence spécifique est essentielle. Premièrement, l'équipe doit avoir des compétences spécifiques à l'immobilier. Deuxièmement, elle doit avoir une expertise en matière de chiffres, car elle doit être en mesure de produire un dossier bancaire prêt à être utilisé pour prendre des décisions à partir d'un monde de chiffres rudimentaires. Troisièmement, les conseillers doivent être aptes aux questions de financement et aux relations avec les bailleurs de fonds, pas seulement avec les banques, mais aussi avec les fonds de pension, les bailleurs mezzanine et autres. Quatrièmement, ils doivent être habitués à gérer des situations difficiles.
Matias Otto: Cette quadrature du cercle se reflète dans la composition de notre équipe. C'est ce qui nous distingue de beaucoup de nos concurrents. Nous disposons d'une équipe d'architectes, d'économistes immobiliers et d'autres experts du secteur, mais aussi de spécialistes internes en gestion de projet, en fusions et acquisitions en difficulté, en conseil en matière de dette, en restructuration et, bien sûr, en droit de l'insolvabilité. En d'autres termes, nous pouvons toujours constituer l'équipe la mieux adaptée à chaque projet et à chaque demande à partir d'un pool de personnes internes.
De sain à distressed, de l'assainissement à la seconde opinion : à propos du portefeuille de services d'enomyc
Matias Otto: Nous sommes très diversifiés. D'une part, nous nous occupons de la commercialisation, c'est-à-dire des transactions à partir du Distressed Real Estate, mais aussi des « affaires saines ». Nous établissons et structurons des processus de vente et les menons à une fin aussi réussie que possible pour l'acheteur et le vendeur. Un deuxième domaine comprend les concepts économiques de performance que nous élaborons pour nos clients : tout ce qui concerne la stratégie, mais aussi bien sûr la restructuration, l'assainissement et d'autres conseils. Les thèmes de la restructuration et de l'assainissement se répartissent encore une fois. Nous réalisons des expertises, des Independent Business Reviews, mais aussi des expertises selon les normes IDW S 11 et 6, des secondes opinions, pour lesquelles nous sommes sollicités par des financiers ou des entreprises. Le troisième domaine est constitué par les concepts originaux d'économie immobilière, pour lesquels nous effectuons des analyses spécifiques aux biens immobiliers, c'est-à-dire des analyses de rentabilité, des analyses de scénarios de développement, de biens immobiliers existants ou de portefeuilles, des évaluations qualitatives de planifications, l'optimisation des contrats de location et bien d'autres choses encore.
Sur les perspectives futures du secteur
Matias Otto: Il est difficile de répondre à cette question de manière générale, car il n'existe pas « un » secteur immobilier. La situation est très différente pour un immeuble d'habitation que pour un immeuble locatif ou un immeuble logistique. Si nous regardons le secteur de l'immobilier commercial, je ne pense pas que beaucoup de choses vont changer cette année. Le pic n'est même pas encore atteint, car il existe une latence temporelle marquée, notamment du côté du financement. Sans vouloir dramatiser, je ne vois pas de reprise sérieuse avant fin 2025.
Uwe Köstens: La politique d'octroi de crédit des banques va également connaître quelques changements. Elle sera à l'avenir nettement plus restrictive, car la part du financement immobilier dans le portefeuille total de crédits est élevée et la part des crédits problématiques dans le portefeuille immobilier augmente encore de manière dramatique. On parle d'une valeur de 7 pour cent pour certaines banques régionales. C'est beaucoup et les établissements devront continuer à constituer des provisions individuelles. Inversement, cela signifie qu'ils continueront à être restrictifs ou sélectifs dans les nouvelles affaires. Le danger vient donc de plusieurs côtés à la fois. Nous partons du principe que la situation ne se normalisera pas avant 2026 au plus tôt.
Vous pouvez écouter l'intégralité de l'entretien de Christian Kuhs, fondateur et business development de Nordantech, avec Uwe Köstens, fondateur et managing partner d'enomyc, et Matias Otto, partenaire d'enomyc et expert immobilier, dans le podcast #SHIFTHAPPENS de Nordantech :
#16 : SUR LES PORTEFEUILLES IMMOBILIERS, LES DÉCISIONS DE PRÊT ET L'AVENIR DU SECTEUR IMMOBILIER
Merci pour cet échange intéressant, cher Christian Kuhs !
